پیش بینی بازار مسکن/بانکها بزرگترین ملاک ایران شدند

گروه بازار پول - بانکها عامل اصلی سرکوب معاملات مسکن در ایران در سالهای اخیر بوده اند و نگذاشته اند که معاملات مسکن رونق واقعی و بدون تورم را دنبال کند.

بودجه 97 با نفت 55 دلار بسته شده است و دولت در سال آینده را با این نرخ سپری خواهد کرد. از سوی دیگر تمدید برجام از سوی ترامپ برای سه ماه دیگر و تهدید او برای تغییر شرایط و افزایش نرخ دلار آینده بازارهای اقتصادی را با بیم و امیدهایی  همراه ساخته است .

با چنین روندی در درآمدهای دولت و تمرکز بر مالیات ستانی به عنوان تنها راهکار دولتی پیش بینی ها بر آن است که قیمت مسکن نیز تکان بخورد .

شاخص بهای کالاها و خدمات مصرفی در مناطق شهری در آذر ماه 1396 نسبت به ماه قبل 1.9 درصد افزایش یافت و قیمت متوسط هر متر مربع مسکن در تهران 4.1 درصد نسبت به ماه گذشته رشد کرده است و متوسط قیمت هر متر مربع مسکن نسبت به آذر 1395 رشد 10.9 درصدی را نشان میدهد.

کارشناسان معتقدند که کاهش نرخ سود سپرده های بانکی، افزایش قیمت ارز و افزایش انتظارات جامعه از رشد تورم در کنار رشد قیمت نهاده های ساختمانی به سرعت گرفتن نرخ رشد افزایش تعداد معاملات و نرخ مسکن در کنار سایر عوامل کمک کرده است.

افزایش 20 درصدی تعداد معاملات و رشد 4.1 درصدی نرخ مسکن نسبت به ماه گذشته و افزایش 50 درصدی تعداد معاملات و رشد حدود 15 درصدی نرخ مسکن تاییدی بر بهبود روند بازار مسکن است.

در عین حال این سوال مطرح میشود که آیا دوره رونق در بازار مسکن آغاز شده است؟ آیا باید مجدد در انتظار جهش قیمت ها همچون سال 90 - 92 باشیم؟

در پاسخ باید عرض کرد همواره رونق بازار مسکن با کاهش نرخ سود سپرده و سود تسهیلات مسکن، افزایش قیمت ارز، نگاه دولت به این صنعت و انتظارات جامعه رابطه مستقیمی داشته است.

دولت روحانی و بانک مرکزی نشان داده است نگاه مثبتی بر جریان سفته بازی در این حوزه ندارد و حتی با برنامه های مالیاتی قصد دارد این رویه بیش از پیش محدود شود از سوی دیگر دولت با گذشت 5 سال از عمر خود بودجه جدی را برای بخش عمرانی صرف نکرده است. اما در حوزه مسکن مصرفی با اعطای تسهیلات ارزان قیمت بانک مسکن و اعطای خط اعتباری مناسب در این بخش عاملی برای تحریک بازار مصرفی مسکن و معاملات مسکن ارزان قیمت و میان دوره شده است که پیگیری آمار ماه های گذشته موید این نکته است.

بررسی نشان میدهد جابجایی و تبدیل به احست کردن ملک، ورود خریداران مسکن اولی نسبت به سال گذشته افزایش محسوس تری داشته است از سوی دیگر خارج شدن روند نزولی پروانه های ساختمانی و افزایش تعداد پروانه های صادر شده نیز نشان میدهد تولید کننده نیز میل و رغبت بیشتری برای حضور در بازار یافته است.

با توضیحات فوق به نظر میرسد روند رونق بخش مسکن با دید شهر تهران همگام با تورم پیش برود و برای سال جاری انتظار نرخ رشد در ماه های آتی افزایش یابد به نحوی که انتظار میرود در سال 1396 نرخ قیمت مسکن نسبت به پایان سال 1395 ، 10 تا 12 درصد افزایش یابد .

جهش قیمت مسکن رابطه مستقیمی با جهش قیمت ارز دارد.

بر این اساس تجربه نشان داده است پس از هر جهش ارز بیش از 30 درصد در طی یک سال شاهد جهش تورمی در بهای کالاها علی الخصوص مسکن خواهیم بود.

در 10 ماهه سال جاری نرخ دلار 11.7 درصد و در یک سال اخیر 11 درصد افزایش یافته و به نظر میرسد با توجه به این دید و همچنین سیاست های دولت جهش قیمت مسکن را نباید انتظار داشت اما میتواند رشد آرام را با توجه به نکات یاد شده منطقی دانست.

با توضیحات فوق و تحولات مثبت در بازار مسکن با محوریت شهر تهران و انباشت دارایی های منجمد بانک ها بنا به آمارهای موجودی حدود 45 درصد دارایی بانکها دارایی منجمد در املاک است، آیا بانکها از دارایی های منجمد ملکی نجات پیدا می کنند؟ آیا این تغییر سبب آن می شود که قدرت تسهیلات دهی بانکها افزایش پیدا کند؟ آیا بانکها اجازه رشد معاملات مسکن بدون تورم در ایران را می دهند؟

گزارشات نشان میدهد که یکی از مهمترین مساله در این خصوص، موضوع ترازنامه ای است. بانکها برای اینکه بتوانند وضعیت دارایی ثابت خود را خوب نشان دهند بعضا قیمت گذاری نامناسبی روی املاک انجام داده و آن را در ترازنامه خود ثبت کرده اند و برای اینکه بتوانند تغییری در ترازنامه ایجاد نکنند باید با قیمت مناسبی املاک را به فروش برسانند کما اینکه در سالهای اخیر به همین اقدام دست زدند و سبب قفل شدن معاملات در بازار مسکن شدند.

در واقع یکی از عوامل اصلی قفل شدن معاملات مسکن خود بانکها بودند زیرا همانگونه که اشاره شد 45 درصد دارایی بانکها دارایی منجمد یعنی املاک هستند و بانکها بزرگترین ملاک ایران شدند حال برای اینکه معاملات مسکن در ایران رونق واقعی پیدا کند بانک ها باید تغییر رویه دهند اما این مساله برای آنها سخت است زیرا با روش ملک زیر قیمت گذاری در ترازنامه باید تغییراتی در صورتهای مالی خود ایجاد کنند که این امر برای آنها خوشآیند نیست لذا کاردشواری در پیش است .

بنابراین می توان گفت که بانکها عامل اصلی سرکوب معاملات مسکن در ایران در سالهای اخیر بوده اند و نگذاشته اند که معاملات مسکن رونق واقعی و بدون تورم را دنبال کند.

دلیل اصلی قفل شدن دارایی منقول بانکها در بخش مسکن در سالهای اخیر با سه عامل مرتبط بود. نخست تحلیل نادرست تحلیل گران و کارشناسان سرمایه گذاری بانک ها بود که تصور می کردند با ورود به بازار ملک در آینده سودهای کلانی را به جیب بانکها وارد می کنند. عامل دوم توثیق های نادرست حین اعطای تسهیلات بوده که سبب مصادره املاک بدهکاران شده و بانکها را به بزرگترین ملاک ایران تبدیل کرد. عامل دیگر نیز مساله بنگاه داری بانکها مرتبط است که چندسالی است که مسئولین در پی رفع این نقیصه هستند اما تا کنون توفیق چندانی پیدا نکرده اند.

در خصوص ملک داری بانکها، رییس کل بانک مرکزی در آذر 95 با بیان اینکه در حال حاضر آمار ناخوشایندی داریم تاکید کرده بود که حدود 45درصد از داراییهای نظام بانکی کشور، دارایی منجمد است و باید تلاشمان این باشد 90 درصد از دارایی منابع بانکی دارایی مالی و تسهیلاتی باشد که آن را به بنگاههای اقتصادی و واحدهای تولیدی ارائه دهیم. در آن حالت نظام بانکی اثرگذار است .