گروه بازارپول - بررسی همه فاکتورهای موثر در تقاضای بخش مسکن نشان می دهد که در آینده ای نه چندان دور این بازار از رکود خارج خواهد شد .

به گزارش پایگاه خبری رازپول،برای بررسی وضعیت بخش مسکن باید شاخص های زیادی را در اقتصاد مورد تحقیق قرار داد چراکه در زنجیره اقتصادی بخش مسکن یکی از زنجیره های بسیار مهم ارزیابی می شود.

یکی از شاخص های مهم در این زمینه نرخ سود تسهیلات مسکن است. بررسی نسبت مانده تسهیلات بخش مسکن به مانده کل نشان می دهد که این نسبت طي بیش از دو دهه اخیر حدود 30درصد بوده است. آمارها نشان مي دهد که در بلندمدت میانگین نرخ رشد سالانه مانده تسهیلات بخش مسکن و مانده تسهیلات کل، بسیار نزدیک به هم بوده اند، به گونه ای که در دهه 70 این میانگین برای بخش مسکن حدود 26 و برای مانده کل حدود 27 درصد بوده و در دهه 80 هر دو میانگین به حدود 32 درصد افزایش یافته است. براساس آخرین اطلاعات منتشره بانک مرکزی مانده تسهیلات اعطایي کل در پایان مهر ماه 1395 حدود 9085 هزار میلیارد ریال بوده که نسبت به مدت مهرماه سال قبل از رشد حدود 24.6 درصدی برخوردار بوده است. نرخ سود سپرده های بانکي از بالاترین رقم رسمي 22 درصد (به صورت غیر رسمي بانکها تا 26 درصد نیز به سپرده های کلان سود پرداخت مي کردند)، به 15 درصد در سال 1395 کاهش یافته است. این امر خروج بخش قابل ملاحظه ای از منابع سپرده ای بانکها را به دنبال خواهد داشت.

در ابعادی دیگر بررسي نرخ سود سپرده های یک ساله در مقایسه با تورم عمومي نشان مي دهد که از سال 1370 تا سال 1392 در بیشتر سال ها به خصوص در دهه 70 نرخ واقعي سود سپردهای بانکي منفي بوده، به عبارت دیگر با سرکوب مالي مواجه بوده ایم. کارشناسان معتقدند که در سال های 1393 و 1394 و همچنین 95 ، نرخ واقعي سود سپرده های یک ساله به میزان قابل توجهي نسبت به سال های قبل افزایش یافته و مثبت بوده است که این رویداد در این دو سال منجر به سوق نقدینگي های موجود در کشور به سمت بانک ها وکاهش سرمایه گذاری در بخش های واقعي از جمله بخش مسکن شده است. با توجه به تعمیق رکود در اقتصاد کشور و قفل شدن منابع اعتباری در بانکها و همچنین عدم رغبت به سرمایه گذاری در بخشهای مولد، از اوایل سال جاری مجموعه دولت و سیاستگذاران پولي برنامه های مبتني بر اصلاح نرخ سود سپرده ها و نرخ سود تسهیلات بانکي را در دستور کار قرار دادند. از ابتدای سالجاری تا کنون نرخ سود سپرده های بانکي یکساله طي دو مرحله کاهش یافته است، این نرخ ابتدا از 20 به 18 و در خرداد ماه سالجاری از 18 به 15 درصد کاهش یافته است. همچنین بررسي نرخ سود واقعي سپرده های بانکي کاهش این نرخ را از 8 درصد در سال 1393 به 6.4 درصد در آبان ماه سال 1395 نشان مي دهد.

با کاهش نرخ سود سپرده های بانکي، بخشي از سپرده ها، از بانکها خارج شده و روانه دیگر بازارها از جمله بازار مسکن، بورس و کالا و خدمات خواهد شد. کما اینکه کارشناسان یکي از دلایل رونق معاملات در بازار مسکن و در هشت ماهه اول سال 95 را کاهش نرخ سود بانکي اعلام مي کنند. ولي به نظر مي رسد با وجود تفاوت قابل ملاحظه بین نرخ سود سپرده های بانکي و تورم عمومي، سیاستگذاران پولي به دلیل صعودی شدن نرخ تورم نقطه به نقطه طي سه ماه اخیر (حسب گزارش بانک مرکزی)، کاهش نرخ سود بانکي را حداقل در ماههای آتي، به منظور حفظ دستاوردهای کنترل تورم عمومي و جلوگیری از خروج سپرده ها از بانکها به سمت بازارهای غیر مولد و مصرفي، از دستور کار خارج نمایند. که از این رو روند رونق بازار مسکن در ماه های آتي تا حدودی تاثیر منفي مي پذیرد.

با این وجود کارشناسان بخش مسکن اذعان دارند که این بخش به پایان دوران رکود نزدیک شده است و فضای کاهش بیشتر قیمت برای آن مهیا نیست. فضای اقتصادی و شاخصهای معرف آن یعنی (تورم، نقدینگي، تسهیلات، بازارهای رقیب و...) و میزان درآمدخانوارها،به عنوان مهمترین بازوهای تقویت تقاضا در بازار نشان می دهد که عواملي همچون افزایش درآمدهای نفتي در سالجاری (به دلیل افزایش صادرات و افزایش نسبي قیمت نفت)، تلاش دولت برای بازیابي اشتغال از دست رفته در سالهای قبل، بازیابي بخشي از توان مالي خانوارها در فضای پس از برجام، سیاستهای پولي و مالي و... در ارتقا و بهبود تقاضای بخش مسکن موثر واقع گردد و چنین اتفاقي مي تواند زمینه ورود بیشتر سرمایه به بازار مسکن را فراهم کند.

همچنین با توجه به در هم تنیدگي اقتصاد مسکن با مجموعه اقتصاد کلان و با توجه به چشم انداز رشد مثبت اقتصادی کشور و نیز سایر شاخصهای مختص بازار مسکن پیش بیني مي شود که به تدریج شاهد رونق معاملات مسکن در ماههای باقیمانده از سال باشیم و نیز صدور پروانه های ساختماني از اوایل سال آتي در یک روند ملایم شروع به افزایش کند. لذا به نظر مي رسد بازار مسکن به انتهای دوران رکودی خود نزدیک مي شود و بیش از این پتانسیل کاهش قیمت در آن مهیا نیست.

کارشناسان بخش مسکن معتقدند که سیاستهای تسهیلاتي دولت برای افزایش تقاضا در بخش مسکن نیز به تدریج به بار خواهد نشست و به یک عامل تشدید کننده در قرار گرفتن در مسیر رونق بخش مسکن بدل خواهد شد، لذا به نظر مي رسد در سال آتي شرایط بهتری برای فعالان بخش مسکن فراهم شود.

به اذعان کارشناسان و به گواه بررسی های اقتصادی هرچند که افزایش حدود 9 درصدی حجم معاملات در نه ماهه اول سال را برای ایجاد رونق در ساخت و ساز نمی توان کافي دانست و سرمایه گذاران با توجه به تجارب گذشته و حجم انبوه واحدهای مسکوني فروش نرفته، در ارزیابي بخش مسکن جهت ورود به این بخش احتیاط بیشتری به خرج مي دهند، اما بازار مسکن به کف قیمت های خود رسیده است .

عدم تعیین تکلیف برجام و نبود چشم انداز روشن از آینده اقتصاد کشور به ویژه در شرایطي که انتخابات ریاست جمهوری نیز پیش رو است، از دیگر عوامل اثرگذار بر تعلل در شروع ساخت و ساز و کندی فعالیتهای ساختماني است. اما با تداوم رونق در بازار معاملاتي مسکن، افزایش اقبال سازندگان به سرمایه گذاری در ساخت و ساز افزایش خواهد یافت. از آنجا که ارزیابي سازندگان از شرایط بازار بر پایه تحلیل قیمتي در همان مقاطع بوده و تصمیم گیریها برای ساخت و ساز اغلب حال نگر است نه آینده نگر، انتظار مي رود با بروز نشانه های افزایش قیمت در این بازار به تدریج ساخت و ساز نیز رونق گیرد.

به اذعان تحلیلگران از دیگر تحولات مطلوب بخش مسکن مثبت شدن نرخ رشد سرمایه گذاری در ساختمانهای است که به عنوان یک فاکتور پیش نگر، مي تواند نوید بخش شروع تدریجي رونق در بخش مسکن باشد. همچنین افزایش سهم بخش دولتي از ارزش افزوده بخش ساختمان در شش ماهه اول سالجاری عامل دیگری برای افزایش امیدواری در خروج از رکود است.

نکته قابل توجه دیگر این است که افزایش حجم معاملات مسکن همواره به عنوان یکي از نشانه های پیش رونق و متعاقبا رشد فعالیت ساخت و ساز عنوان شده و انتظار بر این است که با ایجاد رونق در بخش معاملاتي مسکن به تدریج تقاضا برای ساخت و ساز و صدور پروانه های ساختماني نیز افزایش یابد. 

بررسي های میداني نشان می دهد که، همچنان فایلهای فروش در بازار رو به افزایش است. تعدد فایلهای عرضه به ویژه نوسازها در بازار که عمدتا ناشي از حجم گسترده صدور پروانه ساختماني در سالهای 91 و 92 و همزمان کاهش قدرت خرید خانوارها بوده است، مي تواندنشان از دو واقعیت باشد، اول اینکه سازندگان مسکن هنوز موفق به نقد کردن تمامي منابع مالي مصروف در پروژه های پیشین نشده اند، بنابراین شروع ساخت و ساز جدید را تا فروش واحدهای قبل به تاخیر انداخته اند و دوم اینکه عقب افتادگي تقاضا از عرضه طي سالهای اخیر و سکون بیش از اندازه فایلهای مسکن قابل فروش، منجر به عدم ریسک پذیری سازندگان در شروع پروژه های جدید یا حداقل تعجیل در این امر شده است.

این موضوع همچنین فروشندگان را از ارائه قیمتهای بالاتر از عرف بازار بازداشته است. باید به این عبارت ها اضافه کرد که با چنین اتفاقاتی نمي توان افزایش حدود 9 درصدی حجم معاملات در نه ماهه اول سال را برای ایجاد رونق موثر و چشم گیر در ساخت و ساز کافي دانست. به عبارت دیگر سرمایه گذاران با توجه به تجارب گذشته و حجم انبوه واحدهای مسکوني فروش نرفته، در ارزیابي بخش مسکن جهت ورود به این بخش احتیاط بیشتری به خرج مي دهند.