گروه بازار پول - بازار مسکن و موضوع 3 میلیون مسکن خالی از سکنه به سوژه داغ انتخاباتی تبدیل شده است؛ خانه هایی که برخی آن را متعلق به دهک های بالای جامعه می دانند و برخی آن را پول بانک ها که حالا در بخش مسکن بلوکه شده است!

اما فارغ از هر دو دیدگاه مسکن عامل مهمی در برنامه های اقتصادی و اجتماعی کاندیداهای ریاست جمهوری است، چه آنکه گروهی آن را محرک اقتصادی می دانند و گروهی شروعی برای ازدواج جوانان.

به گزارش پایگاه خبری رازپول، ماهیت دوگانه تقاضای مسكن که به دو صورت مصرفی و سرمايه ای در بازار بروز می کند، توجه  را بیش از پیش به خود جلب کرده است. به ويژه در کلانشهرها به خصوص کلانشهر تهران که به لحاظ اقتصادی و جمیعت تفاوت قابل ملاحظه ای با ديگر شهرها دارد، بخش مسكن از اهمیت ويژه ای برخوردار است. همچنین مسكن يک نیاز ضروری برای خانوارها است و بخش قابل توجهی از درآمد خانوار را به خود اختصاص می دهد و با توجه به شرايط خاص اقتصادی حاکم بر کشور از جمله تورم بالا و عدم توسعه کافی ساير بازارها از جمله بازار سرمايه جهت جذب نقدينگی مازاد خانوارها، از ديرباز بازار مسكن به عنوان پايگاه امنی برای حفظ سرمايه و دارايی توسط خانوار نیز موردنظر بوده است.

از سوی دیگر در سال های اخیر میزان ازدواج به عنوان يكی از پارامترهای اصلی موثر بر میزان نیاز به مسكن سیر نزولی داشته و از حدود 870 هزار ازدواج در کل کشور در سال 1390 به حدود 680 هزار ازدواج در سال 1394 کاهش يافته است ولی آمارهای منتشر شده در 11 ماهه اول سال 1395نشان می دهد که میزان ازدواج در سال 1395 به بیشتر از 700 هزار ازدواج افزايش می يابد. از طرف ديگر میزان طلاق نیز در کشور نیز در سال های اخیر همواره سیر صعودی داشته به طوريكه آمار طلاق از حدود 143 هزار در سال 1390 به بیش از 170 هزار طلاق در سال 1395 افزايش يافته است. هرچند که ازدواج عاملی تاثیر گذار بر این مقوله است اما عوض شدن سبک زندگی جوانان و تمایل به زندگی مجردی از عوامل موثر بر تقاضا است.

لذا برنامه ريزی صحیح در اين بخش چه از منظر ساخت و ساز و چه خريد و فروش حائز اهمیت فراوان است.

وضعیت اقتصاد کلان و مناسبات سیاسی کشور بر ورود و خروج سرمايه ها در بازارهای مختلف و رفتار سرمايه گذاران و خانوارها در تدوين پرتفوی سرمايه گذاری اثر گذار است.

از هر این دیدگاه ها که فراغ شویم، تورق آمارها از تکان بخش مسکن و خروج از رکود را خبر می دهد و به همین دلیل است که موضوع مسکن از نوع خالی و «مهر» به یکی از مباحث مهم کاندیدا بدل شده است.

بانک مرکزی اعلام کرده که متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی شهر تهران در فروردین‌ماه سال جاری، 43.7 میلیون ریال گزارش شده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب به میزان 4.3 کاهش و 3.6 درصد افزایش نشان می‌دهد.

آمارها نشان می دهد که توزيع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در فروردين ماه سال 1396 حاکي از آن است که از ميان مناطق 22 گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 5 / 16 درصدي از کل معاملات ، بيشترين تعداد قراردادهاي مبايعه نامه را به خود اختصاد داده است. همچنين مناطق 4 و 2 به ترتيب با سهم 1 / 10 و 2 / 9 درصدي در رتبه هاي بعدي قرار گرفته اند. در مجموع 8 / 72 درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران مربوط به 10 منطقه شهر (به ترتيب بيشترين فراواني شامل مناطق 5 ، 4 ، 2 ، 14 ، 8 ، 10 ، 15 ، 7 ، 11 و 13 ) بوده و 12 منطقه باقي مانده 2 / 27 درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده اند.

براساس گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران در فروردین‌ماه سال 1396، تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران به 5.4 هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل 8.5 درصد کاهش نشان می‌دهد.

اما در طی سال های اخیر حدود 40 درصد از تشكیل سرمايه ثابت ناخالص و 7 درصد تولید ناخالص داخلی مربوط به بخش ساختمان و مسكن بوده است و بیش از 150 رشته صنعتی با اين بخش در ارتباط است. رونق يا رکود در اين بخش اثر قابل ملاحظه ای بر ديگر فعالیتهای اقتصادی بجا می گذارد. همچنین حدود 12 درصد از نیروی کار شاغل کشور در اين حوزه مشغول به کار است. همگی اين شاخص ها در کنار ديگر شاخص های مهم اقتصادی حكايت از اهمیت بخش ساختمان و مسكن در اقتصاد کشور دارند.

مسلما متغیرهای بازار و بخش مسكن به مانند ساير بخش های اقتصادی از تغییر و تحولات دو دسته عوامل برون و درون بخشی متاثر می گردند.

در این بخش مسلما رشد اقتصادی،تورم و نقدینگی از مهمترین مولفه های تاثیر گذار بر این بازار است. بر اساس اخرين اطلاعات منتشر شده توسط مرکز آمار ايران نرخ رشد اقتصادی ايران با و بدون نفت در سال 1394 برابر با 0.7 درصد بوده و در نه ماهه اول سال 1395 به دلیل افزايش قابل توجه درامدهای نفتی در 9 ماهه اول اين سال(حدود 85 درصد)، نرخ رشد اقتصادی بدون نفت و با نفت به ترتیب معادل با 5 و 7.2 درصد بوده است. همچنین در اين 9 ماهه، ارزش افزوده بخش ساختمان (شامل مسكونی و غیر مسكونی) به میزان 11 درصد کاهش يافته است. برای سال 1396 نیز نهادها و نشريات بین المللی و داخلی، نرخ رشد اقتصادی را 3.3 تا 5.3 پیش بینی کرده اند.

نرخ تورم عمومی در ادامه روند نزولی سال های اخیر، از 11.9 درصد در سال 1394 به 9 درصد در سال 1395 کاهش يافته است. هر چند در نیمه دوم سال 1395 نرخ تورم نقطه به نقطه سیر صعودی يافته و به 11.9 درصد رسیده و به همین دلیل مراجع پیش بینی کننده آمارهای اقتصادی، نرخ تورم عمومی در سال 1392 را عموما دو رقمی و در حدود 12 درصد پیش بینی نموده اند.

میزان نقدينگی در پايان بهمن 1395 به رقم 12110 هزار میلیارد ريال رسیده که نسبت به ماه مشابه قبل از نرخ رشد حدود 25 درصدی برخوردار بوده است.

معاون اقتصادی بانک مرکزی در آخرین اظهارات خود عنوان کرده که رشد نقدینگی کشور در سال 1395 معادل 23.2 درصد است . وی می گوید که رقم نقدینگی در پایان سال گذشته به 1253 هزار میلیارد تومان رسید که نشان از رشد 23.2 درصدی آن دارد. این در حالی است که رشد نقدینگی در سال 1394، معادل 30 درصد بوده است.

 لازم به ذکر است طی سه سال اخیر با وجود کنترل نرخ رشد پايه پولی به زير 17 درصد، نرخ رشد نقدينگی همواره بالاتر از 22 درصد بوده که اين مساله می تواند منجر به افزايش تورم عمومی در سال های آتی گردد.

 رقم بودجه مصوب عمومی دولت از دیگر آیتم های موثر است. این بودجه در سال 1395 به میزان 2943 هزار میلیارد ريال بوده است که به دلیل افزايش درامدهای نفتی و وصول قابل توجه درآمدهای مالیاتی و همچنین موفقیت دولت در واگذاری انواع اوراق، حدود 96 درصد اين بودجه محقق شده است. از اين میزان بودجه حدود 73 درصد صرف هزينه های جاری ، 20 درصد صرف هزينه عمرانی و مابقی صرف خريد انواع اوراق دولتی منتشر شده در سال های قبل، گرديده است. لازم به ذکر است شاخص های عملكردی بودجه سال 1395 در مجموع نسبت به سال های قبل مثبت بوده است. در سال 1396 نیز رقم بودجه عمومی )مصوب( با افزايش حدود 17.8 درصدی به 3467 هزار میلیارد ريال رسیده است که از اين مبلغ حدود 50 درصد از محل درآمدهای مالیاتی، حدود 34 درصد از محل فروش نفت و ساير منابع طبیعی و 16 درصد نیز از محل فروش انواع اوراق تامین می گردد. لازم به ذکر است حسب قانون بودجه سال 1396 ، از منابع بودجه عمومی اين سال، حدود 73 صرف هزينه های جاری، 21 درصد صرف هزينه های عمرانی و مابقی صرف خريد اوراق منتشر شده توسط دولت در سال های قبل می گردد.

همچنین با وجود افزايش میزان تسهیلات اعطائی به بخش مسكن و ساختمان، سهم تسهیلات پرداختی به اين بخش طی سال های اخیر همواره نزولی بوده و از 17 درصد در سال 1390 به 9.2 درصد در 11 ماهه اول سال 1395 کاهش يافته است.

نرخ رسمی سود سپرده های بانكی يک ساله نیز از حدود 20 درصد در سال 1394 به 15 درصد در سال 1395 کاهش يافت. ولی به دلیل مشكلات نظام بانكی کشور، بانک ها در اين سال به سپرده های بانكی نرخ سود 18 و تا 22 درصد و بعضا بالاتر پرداخت کردند.

متوسط قیمت نفت در سال 1395 به عنوان يكی از پارامترهای مهم تاثیرگذار بر اقتصاد کشور (با وجود افزايش در ماه های پايانی اين سال)،همچنان کمتر از سال 1394 بوده است. متوسط قیمت نفت در سال 1394 و 1395 به ترتیب حدود 49 و 45 دلار بوده است. با اين وجود در سال 1395 میزان کل درآمدهای نفتی کشور به دلیل افزايش فروش نفت در اين سال حدود 85 درصد افزايش يافت. در خصوص سال 1396 نیز به دلیل پیش بینی عدم افزايش قابل توجه قیمت نفت و همچنین عدم امكان افزايش صادرات نفت، افزايش درآمدهای نفتی کشور دور از انتظار است.

در خصوص بازارهای رقیب بخش مسكن ، شاخص بورس و میانگین قیمت ارز در سال 1395 ، با تغییرات قابل توجهی مواجه نبوده اند، ولی قیمت طلا در کشور به دلیل افزايش قیمت جهانی آن حدود 18 درصد در سال 1395 افزايش يافت. برای سال 1395 نیز پیش بینی های متفاوتی وجود دارد. با توجه به شرايط اقتصادی و سیاسی فعلی کشور و در صورت عدم کاهش درآمدهای نفتی (متاثر از شرايط سیاسی و بین المللی احتمالی)، نرخ ارز در سال 1396 با افزايش قابل توجهی مواجه نخواهد شد.

 در سال 1394 برای اولین بار طی سال های اخیر نرخ رشد درآمد خانوار شهری در کشور، هر چند به میزان اندک (5.0 درصد)، مثبت بوده است.

سهم مسكن ملكی در مناطق شهری کشور روند کاهشی دارد و از 76.4 درصد در سال 1371 به حدود 60 درصد در سال 1395 کاهش و سهم استیجار در همان دوره زمانی از 14.5 درصد به 30.8 درصد افزايش يافته است.

 میانگین وزنی قیمت مسكن در شهر تهران در سال 1395 نسبت به سال قبل، حدود 6.5 درصد افزايش يافته و به عدد 43.7 میلیون ريال رسیده است.

این نکته را نیز باید اضافه کنیم که يكی از عوامل موثر بر افزايش قدرت خريد خانوار و تقاضا در بخش مسكن میزان نسبت وام خريد مسكن از کل قیمت يک واحد مسكونی است. به طوريكه با افزايش اين نسبت، خانوار بیشتری با استفاده از درآمدهای آتی قادر به خريد مسكن مورد نیاز خود می گردند. اين نسبت تا سال 1391 به دلیل افزايش قیمت مسكن و عدم افزايش سقف تسهیلات خريد مسكن هموار روند کاهشی داشته است ولی از سال 1392 به بعد به دلیل افزايش سقف تسهیلات خريد مسكن و ثبات نسبی در قیمت مسكن، اين نسبت روند افزايشی گرفته است. به طوريكه در سال 1395 نسبت تسهیلات خريد مسكن به متوسط قیمت يک واحد آپارتمانی 75 متر مربعی برای خانوارها در شهر تهران از محل صندوق پس انداز مسكن يكم به حدود 48 و از محل اوراق تسهیلات خريد مسكن به 30 درصد افزايش يافته است.

علاوه بر فضای حاکم بر اقتصاد کلان، پیش بینی بازار در بخش مسكن، عمدتاً مبتنی بر شاخص های پیش نگر در اين بخش است. عمده اين شاخص ها عبارت از، تعداد پروانه های ساختمانی صادره، تغییرات قیمت مسكن، روند معاملات، سرمايه گذاری و... می باشند. همانطور که در گزارش نیز اشاره شد، قیمت اسمی مسكن در سال 1395 از يک روند رشد ملايم و بطئی برخوردار بوده است. همچنین تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران، در سال 1395 از روندی مشابه با تغییرات قیمتی تبعیت کرده است. بررسی آمار پروانه های ساختمانی صادره در سال 1395 نیز نشان می دهد که پروانه های ساختمانی صادره همچنان دارای نرخ رشد منفی هستند، اما از شدت روند منفی آن کاسته شده است.

از ديگر موارد حائز اهمیت در سال 1395 که ممكن است در شكل گیری انتظارات و تصمیمات فعالان بخش مسكن اثر گذار باشد، می توان به انتشار آمار سرشماری عمومی نفوس و مسكن در اين سال و مساله چالش برانگیز تعداد خانه های خالی اشاره نمود که منجر به ابهام برای سازندگان ساختمانی در رابطه با تقاضای آتی بازار و ظرفیتهای مازاد عرضه آتی شده است. اين موضوع تعلل و ترديد سازندگان در ورود به بازار به منظور سرمايه گذاری جديد در آن را به دنبال داشته است.

در پیش بودن انتخابات رياست جمهوری و تحلیل های متفاوت از نتیجه انتخابات پیش رو و به عبارتی تحولات سیاسی مقطع حاضر،در کوتاه مدت و در يک فاصله زمانی چند ماهه بر تصمیمات فعالان بازار مسكن اثرگذار خواهد بود. به عبارتی نا اطمینانی سیاسی حاکم بر فضای کشور و به تبع آن عدم پیش بینی دقیق سیاستهای اقتصادی آتی موجب می گردد که در شش ماهه اول سال، فعالان حوزه مسكن تصمیمات خود را محتاطانه و با يک روند ملايم پیش ببرند.

از ديگر مسائلی که تغییرات آن بر تحولات بازار مسكن اثر گذار خواهد بود، درآمدهای نفتی، تورم و تغییرات بازار ارز است. چنانچه در گزارش نیز بدان پراخته شد، با ثبات نسبی قیمت نفت و بازيابی میزان صادرات از دست رفته، طی سالهای اخیر و انطباق آن با ظرفیتهای پیشین، به نظر می رسد، رشد قابل توجهی در درآمدهای نفتی سال آتی اتفاق نخواهد افتاد.

در رابطه با تورم، بررسی ها نشان می دهد که تورم در سال آتی با اندکی افزايش مواجه شده و در مجموع سطح تورم از سطح تورم سال 1395بالاتر باشد.

همچنین در رابطه با نرخ ارز، گزينه محتمل افزايش بطئی و آرام نرخ ارز در سال آتی است.

با توجه به جمیع موارد پیش گفته و نیز نكته نظرات صاحبنظران بخش مسكن، اتفاق محتمل در بازار مسكن، در شش ماهه اول سال 1396افزايش قیمت در حول و حوش تورم و حداکثر در سقف تورم است. همچنین به نظر می رسد، تعداد معاملات انجام شده در سه ماهه دوم سال جاری افزايش يابد (البته اين افزايش نجومی نخواهد بود).

يكی از ديگر موارد مهم در اين بازار، افت شديد تعداد پروانه های ساختمانی در سالهای گذشته و چشم انداز نسبتاً مطلوب بازار آتی برای عرضه کنندگان است. بنابراين زمان کنونی، مقطع مناسبی برای اخذ پروانه ساختمانی و شروع فعالیت ساخت و ساز به نظر می رسد.

صاحبنظران بخش مسكن بر بهبود نسبی شاخصهای اين بازار در سال 1396 اجماع دارند.