گروه بازار پول - بخش ساختمان و مسكن، سهم قابل ملاحظه ای از اقتصاد کشور را به خود اختصاص داده است. در سال های اخیر حدود 40 درصد از تشكیل سرمايه ثابت ناخالص و 7 درصد تولید ناخالص داخلی مربوط به بخش ساختمان و مسكن بوده است و بیش از 150 رشته صنعتی با اين بخش در ارتباط است این در حالی است که حدود 12 درصد از نیروی کار شاغل کشور در اين حوزه مشغول به کار هستند بنابراین  رونق يا رکود در اين بخش اثر قابل ملاحظه ای بر ديگر فعالیتهای اقتصادی بجا می گذارد.

این بخش به عنوان يكی از اجزاء اقتصادی، متاثر از شرايط اقتصاد کلان است به طوريكه تغییر و تحولات در بخش واقعی اقتصاد و همچنین سیاست های پولی و مالی، در میان و بلندمدت باعث ايجاد تغییر در شاخص های واقعی بخش مسكن می گردد. قیمت مسكن نیز عموما متاثر از تورم عمومی و رشد نقدينگی است. این بخش در رشد اقتصادی نیز تاثیر گذار است و آمارها نشان می دهد بخش ساختمان به عنوان يكی از زير بخش های گروه صنايع و معادن نیز طی سال های مذکور و حتی سال 1393 از رشد منفی برخوردار بوده است. با توجه به کاهش فعالیت های بخش خصوصی و دولتی در حوزه ساختمان و مسكن، اين بخش در سال 1394 نیز از رشد منفی قابل توجه 17 درصدی برخوردار بوده است. در سال 1395 نیز با وجود رشد مثبت در تمامی گروه های اصلی اقتصاد کشور به خصوص بخش صنايع و معادن،بخش ساختمان همچنان از رشد منفی بالا ( 13.1 – درصد) برخوردار بوده است.

از سوی ديگر ماهیت دوگانه تقاضای مسكن که به دو صورت مصرفی و سرمايه ای در بازار بروز می کند، توجه سرمايه گذاران و فعالان اين حوزه را بیش از پیش به خود جلب کرده است. به ويژه در کلانشهرها به خصوص کلانشهر تهران که به لحاظ اقتصادی و جمیعت تفاوت قابل ملاحظه ای با ديگر شهرها دارد، بخش مسكن از اهمیت ويژهای برخوردار است.

همچنین مسكن يک نیاز ضروری برای خانوارها است و بخش قابل توجهی از درآمد خانوار را به خود اختصاص می دهد و با توجه به شرايط خاص اقتصادی حاکم بر کشور از جمله تورم بالا و عدم توسعه کافی ساير بازارها از جمله بازار سرمايه جهت جذب نقدينگی مازاد خانوارها، از ديرباز بازار مسكن به عنوان پايگاه امنی برای حفظ سرمايه و دارايی توسط خانوار نیز موردنظر بوده است.

از سوی دیگر وضعیت اقتصاد کلان و مناسبات سیاسی کشور بر ورود و خروج سرمايه ها در بازارهای مختلف و رفتار سرمايه گذاران و خانوارها در تدوين پرتفوی سرمايه گذاری اثر گذار است.

اما با توجه به بررسی ها و رصد تحولات شاخصهای پیش نگر بازار افزايش محسوس قیمت مسكن در شش ماهه اول سال جاری محتمل نیست؛حداکثر افزايش قیمت مسكن در اين مقطع برابر يا کمتر از تورم عمومی خواهد بود. با توجه به فصل جابه جايی مستاجران طبیعتا رشد اجاره بها در اين مقطع بیش از قیمت مسكن خواهد بود.

بر اساس آخرين اطلاعات منتشر شده توسط بانک مرکزی ايران نرخ رشد اقتصادی ايران با و بدون نفت در سال 1394 به ترتیب برابر با منفی 1.6  و منفی 3.1 درصد بوده و در سال 1395 به دلیل افزايش قابل توجه درآمدهای نفتی (حدود 61.6 درصد)، نرخ رشد اقتصادی بدون نفت و با نفت به ترتیب معادل با 12.5 و 3.3 درصد بوده است. همچنین در اين سال، ارزش افزوده بخش ساختمان (شامل مسكونی و غیر مسكونی) به میزان 13.1 درصد کاهش يافته است. برای سال 1396 نیز نهادها و نشريات بین المللی و داخلی، نرخ رشد اقتصادی را 3.3 تا 4 پیش بینی کرده اند.

همچنین نرخ تورم عمومی در ادامه روند نزولی سال های اخیر، از 11.9 درصد در سال 1394 به 9 و 10.2 درصد به ترتیب درصد در سال 1395 و سال منتهی به خرداد 1396 کاهش يافته است. هر چند در نیمه دوم سال 1395 نرخ تورم نقطه به نقطه سیر صعودی يافته و به 11 درصد در ماه های پايانی سال 1395 و ماه های ابتدائی سال 1396 رسیده و به همین دلیل مراجع پیش بینی کننده آمارهای اقتصادی، نرخ تورم عمومی در سال 1392 را عموما دو رقمی و در حدود 11 درصد پیش بینی کرده اند.

این در حالی است که رقم بودجه مصوب عمومی دولت در سال 1395 به میزان 2943 هزار میلیارد ريال بوده است که به دلیل افزايش درامدهای نفتی و وصول قابل توجه درآمدهای مالیاتی و همچنین موفقیت دولت در واگذاری انواع اوراق، حدود 96 درصد اين بودجه محقق شده است. از اين میزان بودجه حدود 73 درصد صرف هزينه های جاری ، 20 درصد صرف هزينه عمرانی و مابقی صرف خريد انواع اوراق دولتی منتشر شده در سال های قبل، شده است.

لازم به ذکر است شاخص های عملكردی بودجه سال 1395 در مجموع نسبت به سال های قبل مثبت بوده است. در سال 1396 نیز رقم بودجه عمومی (مصوب) با افزايش حدود 17.8 درصدی به 3467 هزار میلیارد ريال رسیده است که از اين مبلغ حدود 50 درصد از محل درآمدهای مالیاتی، حدود 34 درصد (نسبت به بودجه مصوب سال 1395 ) از محل فروش نفت و ساير منابع طبیعی و 16 درصد نیز از محل فروش انواع اوراق تامین می گردد.

شایان ذکر است حسب قانون بودجه سال 1396 ، از منابع بودجه عمومی اين سال، حدود 73 صرف هزينه های جاری، 21 درصد صرف هزينه های عمرانی و مابقی صرف خريد اوراق منتشر شده توسط دولت در سال های قبل می گردد.

اما میزان نقدينگی در پايان اسفند 1395 به رقم 12540 هزار میلیارد ريال رسیده که نسبت به ماه مشابه قبل از نرخ رشد حدود 23.2 درصدی برخوردار بوده است. لازم به ذکر است طی سه سال اخیر با وجود کنترل نرخ رشد پايه پولی به زير 17 درصد، نرخ رشد نقدينگی همواره بالاتر از 22درصد بوده که اين مساله می تواند منجر به افزايش تورم عمومی در سال های آتی گردد.

 با وجود افزايش میزان تسهیلات اعطائی به بخش مسكن و ساختمان، سهم تسهیلات پرداختی به اين بخش طی سال های اخیر همواره نزولی بوده و از 17 درصد در سال 1390 به 7.4 درصد در 2 ماهه اول سال 1396 کاهش يافته است.

همچنین نرخ رسمی سود سپرده های بانكی يک ساله از حدود 20 درصد در سال 1394 به 15 درصد در سال 1396 کاهش يافت. ولی به دلیل مشكلات نظام بانكی کشور، بانک ها در اين سال به سپرده های بانكی نرخ سود 18 و تا 22 درصد و بعضا بالاتر پرداخت کردند.

البته متوسط قیمت نفت در سال 1395 به عنوان يكی از پارامترهای مهم تاثیرگذار بر اقتصاد کشور (با وجود افزايش در ماه های پايانی اين سال)، همچنان کمتر از سال 1394 بوده است. متوسط قیمت نفت در سال 1394 و 1395 به ترتیب حدود 49 و 45 دلار بوده است. با اين وجود در سال 1395 میزان کل درآمدهای نفتی کشور به دلیل افزايش فروش نفت در اين سال حدود 85 درصد افزايش يافت. در فروردين ماه سال 96 میانگین قیمت نفت 45.9 دلار بوده که نسبت به مدت مشابه سال قبل 13.9 درصد رشد داشته است.

در خصوص بازارهای رقیب بخش مسكن نیز لازم به ذکر است، شاخص بورس و میانگین قیمت ارز و نرخ طلا در سه ماهه اول سال 1396 به ترتیب از رشد،8.4 ، 6.8 و 13.8 درصدی برخوردار بوده اند اين در حالی است که تورم عمومی در سه ماهه اول سالجاری 11.8 درصد بوده است.

 در سال 1394 برای اولین بار طی سال های اخیر نرخ رشد درآمد خانوار شهری در کشور، هر چند به میزان اندک ( 0.5 درصد)، مثبت بوده است.مثبت شدن نرخ واقعی درآمد خانوار در سه ماهه اول سال 96 نیز تداوم داشته و به 2.3 درصد رسیده است.

آمارها اذعان دارد که سهم مسكن ملكی در مناطق شهری کشور روند کاهشی دارد و از 76.4 درصد در سال 1371 به حدود 60 درصد در سال 1395 کاهش و سهم استیجار در همان دوره زمانی از 14.5 درصد به 30.8 درصد افزايش يافته است.

میانگین وزنی قیمت مسكن در شهر تهران در بهار سال 1395 نسبت به مدت مشابه سال قبل، حدود 5.2 درصد افزايش يافته و به عدد 44.9میلیون ريال رسیده است.

تعداد معاملات مسكونی صورت پذيرفته در شهر تهران در سال 1394 ، حدود 154.7 هزار واحد بوده که اين رقم با 5.4 درصد رشد، به حدود 162 هزار واحد در سال 1395 رسیده است. در بهار سال 1396 نیز حدود 37 هزار معامله در شهر تهران ثبت شده است که نسبت به فصل مشابه سال قبل اين تعداد معامله صرفا يک درصد رشد داشته است.

همچنین متوسط قیمت يک متر مربع مسكن در شهرهای منتخب در سال 1394 حدود 28.8 میلیون ريال بوده است و در فصل زمستان سال 1395قیمت مسكن در عموم شهرهای منتخب نسبت به فصل مشابه سال قبل با افزايش مواجه شده است.

شاخص بهای مسكن، سوخت و روشنائی(شاخص اجاره بهای مسكن) طی سال های 1393 تا سال 1395 روند نزولی داشته به طوريكه در سال 1395 از نرخ رشد 10 درصدی برخوردار بوده و در خرداد سال 1396 اين شاخص نسبت به ماه مشابه سال قبل حدود 8.9 درصد رشد يافته است.

البته تعداد واحد مسكونی در پروانه های ساختمانی از سال 1391 از روند نزولی برخوردار بوده و اين روند در سال 1394 و 1395 نیز ادامه داشته  است. به طوريكه تعداد واحدهای مسكونی در پروانه های ساختمانی در سال 1394 ، در شهر تهران منفی 22.8 درصد و در کل مناطق شهری کشور منفی 17درصد نسبت به سال قبل کاهش يافته است. در سال 1395 نیز در شهر تهران (کل سال) و در کل مناطق شهری کشور (11 ماه ابتدائی سال) تعدادواحد مسكونی در پروانه های ساختمانی صادر شده نسبت به مدت مشابه سال قبل به ترتیب دارای نرخ رشد منفی حدود 0.5 و منفی 1.4 درصد بوده است.

در سه ماهه اول سال 1396 نیز تعداد واحد مسكونی در پروانه های ساختمانی شهر تهران 4.5 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل کاهش يافته است.

با توجه به طول دوره ساخت دو ساله مسكن در ايران، با نزولی شدن روند پروانه های ساختمانی صادر شده 1391 ، تعداد واحدهای مسكونی تكمیل شده (جديد الاحداث) در مناطق شهری کشور از سال 1393 روند نزولی يافته و از حدود 830 هزار واحد در سال 1392 به 547 هزار واحد در سال 1394 کاهش يافته است. در شش ماهه اول سال 1395 نیز حدود 223 هزار واحد مسكونی در مناطق شهری کشور تكمیل شده است. اين روند در استان تهران نیز حاکم بوده به طوريكه تعداد واحدهای مسكونی تكمیل شده در مناطق شهری اين استان از 255 هزار واحد در سال 1392 به 115هزار واحد در سال 1394 کاهش يافته است. در شش ماهه اول سال 1395 نیز صرفا 48.8 هزار واحد مسكونی در مناطق شهری استان تهران تكمیل شده است.

رقم سرمايه گذاری در کل ساختمان های جديد در مناطق شهری کشور به قیمت ثابت در سال های 1392، 1393 و 1394 به ترتیب به میزان ، منفی 5، منفی 1 و منفی 14 درصد و در نه ماهه اول سال 1395 ، به میزان 18 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل کاهش يافته است. در شهر تهران نیز هر چند سرمايه گذاری در ساختمان های جديد به قیمت ثابت، در سال 1393 دارای نرخ رشد مثبت 3 درصدی بوده، ولی در سالهای 1392 و 1394 به ترتیب نرخ رشد منفی 16.6  و منفی 14.5  درصدی را تجربه کرده و در نه ماهه اول سال 1395 دارای نرخ رشد منفی 27  درصد بوده است.

بررسی ها نشان می دهد که توزيع تعداد ساختمان های تكمیل شده توسط بخش خصوصی در مناطق شهری براساس تعداد واحد مسكونی موجود در هر ساختمان نشان می دهد که در کل مناطق شهری کشور، ساختمان های 1 و 2 واحدی بیشترين سهم از ساختمان های تكمیل شده را به خود اختصاص می دهند، اين در حالیست که در شهر تهران ساختمان های 1 و 2 واحدی کمترين سهم را دارند.

در سال های 1393 و 1394 با وقوع رکود در بخش ساختمان و همچنین کاهش جهانی قیمت برخی از مصالح ساختمانی (از جمله فولاد) و وجود مازاد تولید در بازار سیمان کشور و همچنین ثبات در نرخ ارز و تورم عمومی، در بازار مصالح ساختمانی و دستمزد نیز ثبات نسبی برقرار شده، به طوريكه در سال 1394 ، شاخص مصالح ساختمانی کاهش 6.2 درصدی را تجربه کرده اما شاخص دستمزد (خدمات ساختمانی)، از رشد مثبت 13درصدی برخوردار بوده است. در شش ماهه اول سال 1395 نیز، بازار مصالح ساختمانی از ثبات برخوردار بوده و شاخص اين بازار با کاهش حدود يک درصدی مواجه شده و شاخص دستمزد حدود 9 درصد افزايش يافته است.

در سال های اخیر میزان ازدواج به عنوان يكی از پارامترهای اصلی موثر بر میزان نیاز به مسكن سیر نزولی داشته و از حدود 870 هزار ازدواج در کل کشور در سال 1390 به حدود 680 هزار ازدواج در سال 1394 کاهش يافته است ولی آمارهای منتشر شده در 11 ماهه اول سال 1395 نشان می دهد که میزان ازدواج در سال 1395 به بیشتر از 700 هزار ازدواج افزايش می يابد. از طرف ديگر میزان طلاق نیز در کشور نیز در سال های اخیر همواره سیر صعودی داشته به طوريكه آمار طلاق از حدود 143 هزار در سال 1390 به بیش از 170 هزار طلاق در سال 1395 افزايش يافته است.

بررسی روند تعداد مهاجرت طی دوره های مختلف سرشماری، حاکی از اين است که با وجود افزايش مهاجرت در دوره 1375-1385  نسبت به دوره های قبل، از شتاب مهاجرت در اين دوره کاسته شده است و در دوره های زمانی 1390-  1385و 1390- 1395 به 4.4 از تعداد مهاجران نسبت به دوره قبل کاسته شده است.  تعداد مهاجران از 5.5 میلیون نفر در دوره زمانی 1390 تا 1385به 4.4 میلیون نفر در دوره زمانی 1390 تا 1395به  کاهش يافته است.

شاخص دسترسی به مسكن (نسبت قیمت يک واحد با مساحت 75 متر مربع، به کل درآمد سالانه خانوار) و به تبع آن طول دوره انتظار خريد مسكن (نسبت قیمت يک واحد با مساحت 75 متر مربع، به يک سوم کل درآمد سالانه خانوار) از سال 1390 به دلیل افزايش قیمت مسكن در سال 1391 و 1392 ، افزايش يافته است. اين شاخص برای کل کشور از عدد 6.4 در سال 1390 به 6.8 در سال 1392 و برای شهر تهران در همین مقطع زمانی از 6.6 به 7.4 افزايش يافته است. ولی در سال 1393 و 1394 اين شاخص کاهش يافته است به طوريكه شاخص دسترسی در کل کشور و شهر تهران در سال 1394 به ترتیب به 6.1 و 6 رسیده است. ثابت ماندن قیمت مسكن طی سالهای اخیر و پیشی گرفتن رشد درآمد خانوار از رشد قیمت مسكن، دلايل بهبود شاخص دسترسی به مسكن در اين سال ها است. البته شاخص دسترسی به مسكن در شهر تهران در سال 1396 به 6.3 درصد افزايش يافته است.

يكی از عوامل موثر بر افزايش قدرت خريد خانوار و تقاضا در بخش مسكن میزان نسبت وام خريد مسكن از کل قیمت يک واحد مسكونی است.

به طوريكه با افزايش اين نسبت، خانوار بیشتری با استفاده از درآمدهای آتی قادر به خريد مسكن مورد نیاز خود می گردند. اين نسبت تا سال 1391 به دلیل افزايش قیمت مسكن و عدم افزايش سقف تسهیلات خريد مسكن هموار روند کاهشی داشته است ولی از سال 1392 به بعد به دلیل افزايش سقف تسهیلات خريد مسكن و ثبات نسبی در قیمت مسكن، اين نسبت روند افزايشی گرفته است. به طوريكه در سال 1395 نسبت تسهیلات خريد مسكن به متوسط قیمت يک واحد آپارتمانی 75 متر مربعی برای خانوارها در شهر تهران از محل صندوق پس انداز مسكن يكم به حدود 48 درصد و از محل اوراق تسهیلات خريد مسكن به 30 درصد افزايش يافته است.