فسخ معامله در صورت برگشت چک خریدار/ آیا بدون اعلام فسخ می‌توان ملک را پس گرفت؟

در بسیاری از معاملات ملکی، پرداخت ثمن از طریق چک انجام می‌شود و برای تضمین حقوق فروشنده، شرطی تحت عنوان «خیار فسخ در صورت برگشت چک» در قرارداد درج می‌گردد. اما یکی از مهم‌ترین چالش‌های حقوقی زمانی ایجاد می‌شود که چک‌های خریدار وصول نشده و فروشنده بدون طی تشریفات قانونی، قصد استرداد ملک را داشته باشد.

واقعیت این است که صرف برگشت چک، به معنای خودکار فسخ معامله نیست؛ بلکه فروشنده باید خیار فسخ را به‌صورت صریح اعمال کرده و این موضوع را به طرف مقابل اعلام کند. در صورت بروز اختلاف، اثبات وقوع فسخ در مرجع قضایی شرط اصلی برای مطالبه آثار آن از جمله استرداد مبیع خواهد بود. همچنین وجود وکالت بلاعزل و تنظیم اسناد عادی، پیچیدگی‌های حقوقی این نوع دعاوی را دوچندان می‌کند؛ موضوعی که اهمیت تنظیم معاملات در قالب سند رسمی را بیش از پیش نشان می‌دهد.

پرسش یکی از مخاطبان وکیل آنلاین درخصوص امکان یا عدم امکان فسخ معامله در صورت برگشت خوردن چک‌های خریدار:

با سلام من ۸ سال پیش یک قطعه زمین را که با یکی از همکاران شریک بودم با معرفی ایشان به شخصی فروختیم و بابت آن ۹ فقره چک گرفتم بعد از انجام معامله وکالت تام بلاعزل به خریدار دادیم. متاسفانه چک‌های خریدار وصول نشد، شریک بنده با تبانی با خریدار سهم زمین خود را پس گرفته ولی زمین بنده را به شخص دیگری فروخته، دادگاه به استناد وکالت داده شده به نامبرده که بعد از تاریخ مبایعه‌نامه بوده دادخواست استرداد اینجانب را رد کرده با توجه به اینکه در مبایعه‌نامه قید شده که اگر هر یک از چک‌ها برگشت بخورد باید زمین عودت شود آیا امکان پیگیری و استرداد ملک وجود دارد.

پاسخ وکیل آنلاین درخصوص امکان فسخ فسخ معامله در صورت برگشت خوردن چک‌های خریدار:

به طور کلی می‌تواند گفت در صورت قید خیار فسخ برای فروشنده در صورت برگشت خوردن چک‌هایی که خریدار بابت ثمن صادر کرده است، اگر چکی برگشت بخورد، فروشنده ابتدا باید خیار فسخ را اعمال کند و مراتب فسخ معامله را به طرف مقابل اعلام کند.

در صورتی که طرف معامله داوطلبانه حاضر به اجرای آثار فسخ مثل استرداد مال فروخته شده نباشد، فسخ کننده باید در مرجع صالح وقوع فسخ را اثبات کند و بعد از دادگاه بخواهد که طرف مقابل را ملزم به اجرای آثار آن کند.

در واقع، استرداد مبیع (ملک موضوع معامله) نتیجه فسخ است، فسخ یک عمل حقوقی است که باید به طور صحیح و کامل واقع بشود و برای مطالبه آثار حقوقی آن مثل استرداد عوضین (مبیع و ثمن) وقوعش اثبات شده باشد.

اثر وکالت بلاعزل به خریدار

بر خلاف معاملات عادی که اصولا در صورت اختلاف در وقوع آنها نیاز به اثبات در مرجع صالح خواهد بود، اعطای وکالت رسمی، اصولا نزد مراجع قضائی و ادارات دولتی معتبر است و بطلان و بی‌اعتباری آن نیاز به اثبات توسط مدعی خواهد داشت.

هرچند گفته می‌شود که اعطای وکالت به خریدار، در امتداد وقوع معامله و برای تسریع انجام تشریفات معامله است، ولی وکالتنامه رسمی اصولا مخصوصا پیش از اثبات ایراد و بی‌اعتباری معامله در دادگاه، به عنوان دلیل نمایندگی خریدار از فروشنده، اعتبار و اثر کامل دارد و نمی‌شود به ایرادات معامله عادی در مقابل آن استناد کرد.

ضرورت انجام معاملات در قالب سند رسمی

این قبیل مشکلات غامض و بعضا حتی لاینحل ناشی از بی‌توجهی مردم به انجام معاملات در قالب اسناد رسمی است، مخصوصا پس از تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول انجام معامله در مورد اموال غیر‌منقول مثل زمین و خانه و … با اسناد عادی مثل قولنامه‌های دستنویس و یا قولنامه‌هایی که بنگاه‌های املاک تنظیم می‌کنند بسیار خطرناک و حتی فاقد اعتبار حقوقی هستند.